Potrebna mi je svakodnevna njega i pomoć u kućanskim poslovima jer sam star, živim sam i lošeg sam zdravstvenog stanja. Odlučio sam s osobom koja će mi pomagati zaključiti određeni ugovor, kojim ću toj osobi koja će se brinuti o meni prepustiti u vlasništvo svoj stan. Međutim, nisam se odlučio koji ću ugovor zaključiti, ugovor o doživotnom ili o dosmrtnom uzdržavanju. Postoje li važne razlike između ta dva ugovora?
Nikola M., Zagreb

Ugovor o doživotnom uzdržavanju kao i ugovor o dosmrtnom uzdržavanju regulirani su čl. 379 do 389 Zakona o obveznim odnosima (NN 35/05 i 41/08, u daljnjem tekstu ZOO). Ugovor o doživotnom uzdržavanju prije stupanja na snagu sada važećeg ZOO-a bio je reguliran Zakonom o nasljeđivanju, dok je ugovor o dosmrtnom uzdržavanju reguliran sada važećim ZOO-om. Ono što je zajedničko ovim ugovorima je to da su oba strogo formalno-pravni poslovi i da moraju zadovoljiti strogu zakonsku formu definiranu u čl. 580 ZOO-a. Moraju biti sastavljeni u pisanom obliku i ovjereni kod suca nadležnog suda ili solemnizirani kod javnog bilježnika ili sastavljeni u obliku javnobilježničkog akta. Prilikom ovjeravanja takvih ugovora ovlaštena osoba – sudac ili javni bilježnik – dužni su ugovarateljima pročitati ugovor i upozoriti ih na njegove posljedice u smislu prava i obveza ugovorenih strana, što se događa s imovinom u trenutku potpisivanja i dr.

Oba ugovora, sukladno čl. 5 st. 3 Zakona o nasljeđivanju, ne ulaze u sastav ostavinske mase u ostavinskom postupku koji se vodi nakon smrti uzdržavanog, jer ostavina nije ono što je netko u trenutku ostaviteljeve smrti stekao na posebnom pravnom temelju, kao što su ugovor o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju. Kod ugovora o doživotnom i o dosmrtnom uzdržavanju obveze primatelja i davatelja uzdržavanja sadržajno su iste.
Važna razlika između ova dva ugovora sastoji se u obvezi davatelja uzdržavanja – o ispunjenu te obveze ovisi ispunjene obveza primatelja uzdržavanja. Dakle kod ugovora o doživotnom uzdržavanju kada davatelj uzdržavanja ispuni svoju obvezu na način kako je to ugovorom određeno, on će nakon smrti primatelja uzdržavanja steći vlasništvo imovine koja je predmet tog ugovora, u vašem slučaju stana. Ukoliko zaključite ugovor o dosmrtnom uzdržavanju, onda se trenutak ispunjenja vaše obveze, da prepustite vlasništvo stana davatelju uzdržavanja, podudara s obvezom davatelja uzdržavanja na davanje uzdržavanja. Dakle davatelj uzdržavanja odmah stječe vlasništvo nad imovinom koja je predmet ugovora i ne čeka se smrt primatelja uzdržavanja.
U slučaju da davatelj uzdržavanja umre prije primatelja uzdržavanja, njegova prava i obveze iz ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju prelaze na njegove nasljednike prvog nasljednog reda ukoliko oni na to pristanu. Ukoliko ne pristanu, ugovori se raskidaju i nasljednici nemaju pravo zahtijevati naknadu za prije dano uzdržavanje. Međutim, u slučaju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju nasljednici su dužni vratiti primatelju uzdržavanja ono što je na temelju tog ugovora stekao davatelj uzdržavanja, u vašem slučaju to bi bio stan.

Prema tome, ugovori o doživotnom i o dosmrtnom uzdržavanju dvostrano su obvezni ugovori, naplativi i aleatorni, što znači da u oba slučaju postoji neizvjesnost u smislu trajanja uzdržavanja, eventualnog raskida ugovora i sl.

Važna razlika između ugovora o doživotnom i o dosmrtnom uzdržavanju proizlazi i iz Zakona o porezu na promet nekretnina. Zakon sadrži izričitu obvezu plaćanja tog poreza u slučaju stjecanja nekretnine na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju u trenutku zaključenja tog ugovora i to u visini od pet posto tržišne vrijednosti nekretnine. U slučaju ugovora o doživotnom uzdržavanju, čl. 11 st. 1 t. 7 Zakona o porezu na promet nekretnina propisuje oslobađanje od plaćanja poreza na promet nekretnina osobi koja stječe nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju koja je nasljednik prvoga nasljednog reda u odnosu na davatelja nekretnine. Ostalim stjecateljima porez na promet nekretnina umanjuj se za pet posto za svaku godinu trajanja uzdržavanja proteklu od dana sklapanja ugovora o doživotnom uzdržavanju pa do smrti primatelja uzdržavanja (čl. 8 Zakona o porezu na promet nekretnina). Prema tome, obveza plaćanja poreza na promet nekretnina u slučaju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju nastaje u trenutku zaključenja ugovora, dok ta obveza prilikom zaključenja ugovora o doživotnom uzdržavanju nastaje u trenutku smrti uzdržavane osobe.

Ukoliko se odlučite na zaključenje ugovora o dosmrtnom uzdržavanju, preporučuje se sukladno čl. 587 ZOO-a da osnujete stvarni teret uzdržavanja ili osobnu služnost stanovanja kako biste se zaštitili u slučaju da novi vlasnik otuđi stan i prestane s ispunjavanjem svojih ugovornih obveza.