Državljanka sam Republike Srbije i moja tetka ima namjeru da mi daruje kuću i određeni dio nekretnina koje se nalaze u Republici Hrvatskoj. Interesira me da li ja kao stranac mogu steći pravo vlasništva u RH.

Radmila P., Sremska Mitrovica

Sukladno čl. 356 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 81/2015, pročišćeni tekst) određeno je: “(1) Strane fizičke i pravne osobe mogu pod pretpostavkom uzajamnosti stjecati na temelju nasljeđivanja vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske; 2) Strane fizičke i pravne osobe mogu ako zakonom nije drukčije određeno, pod pretpostavkom uzajamnosti, stjecati vlasništvo nekretnina na području Republike Hrvatske, ako suglasnost za to dade ministar nadležan za poslove pravosuđa Republike Hrvatske.”

Prema tome, osnovno pitanje je postoji li između Srbije i Hrvatske uzajamnost/reciprocitet. To je načelo prema kojem jedna država osigurava na svojem području određena prava ili povlastice drugoj državi (ili njezinim državljanima) pod uvjetima da i ta država postupa jednako – recipročno prema njoj odnosno njezinim državljanima.

Kako ste državljanka Republike Srbije, potrebno je utvrditi postoji li između Hrvatske i Srbije reciprocitet u stjecanju prava vlasništva državljana jedne od tih država u drugoj državi. Takve informacije se nalaze na internetskim stranicama Ministarstva pravosuđa RH, s prikazom tabele na kojoj uz naziv svake države stoji i informacija postoji li uzajamnost i pod kojim pretpostavkama. Također, Ugovorom o pristupanju RH Europskoj uniji dozvoljeno je da fizičke i pravne osobe državljani članica Europske unije stječu pravo vlasništva nekretnina u Hrvatskoj pod pretpostavkama koje vrijede pri stjecanju prava vlasništva državljana RH i pravnih osoba sa sjedištem u RH, što znači da u tom slučaju nije potrebno ispunjavati pretpostavke uzajamnosti.

S obzirom na to da Republika Srbija nije članica EU-a, u tom slučaju potrebno je ispuniti pretpostavku uzajamnosti. Prema provjeri na web-stranicama Ministarstva pravosuđa RH, utvrđeno je da između Srbije i Hrvatske postoji reciprocitet. A gore citirani član Zakona o vlasništvu određuje da je uz uzajamnost za stjecanje vlasništva stranca potrebno zatražiti odnosno dobiti suglasnosti Ministarstva pravosuđa RH. Znači, u odgovoru na vaše pitanje treba praviti razliku između država koje su članice EU-a i onih koje nisu. Državljani članica Unije mogu stjecati pravo vlasništva pod jednakim pretpostavkama kao i hrvatski državljani. U slučaju Srbije, uz to što postoji uzajamnost da bi se na određenoj nekretnini steklo pravo vlasništva, potrebno je uz zahtjev za uknjižbu priložiti i potrebnu suglasnost.

Nakon što potpišete ugovor o darovanju, potrebno je prije podnošenja zahtjeva za uknjižbu kod nadležnog zemljišno-knjižnog suda podnijeti Ministarstvu pravosuđa zahtjev za dobivanje suglasnosti za stjecanje prava vlasništva. Na web-stranici Ministarstva pravosuđa RH su informacije koju sve dokumentaciju trebate priložiti uz predmetni zahtjev. Zahtjev se podnosi na adresu: Ministarstvo pravosuđa RH, Uprava za građansko, trgovačko i upravno pravo, Ulica grada Vukovara 49, HR – 10000 Zagreb. Pisanom zahtjevu za izdavanje suglasnosti potrebno je priložiti:

– pravnu osnovu stjecanja vlasništva (kupoprodajni ugovor, darovni ugovor, ugovor o uzdržavanju ili sl.) u izvorniku ili ovjerenoj preslici;

– dokaz o vlasništvu prodavatelja/otuđitelja predmetne nekretnine, odnosno izvadak iz zemljišne knjige, u izvorniku ili ovjerenoj preslici, ne stariji od šest mjeseci;

– uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje, prema mjestu na kojem se nalazi nekretnina, o pravnom statusu nekretnine (da li se nekretnina nalazi u granicama građevinskog područja predviđenim urbanističkim planom);

– dokaz državljanstva stjecatelja (ovjerena preslika putovnice i sl.) ili dokaz o statusu pravne osobe (izvadak iz sudskog registra), ako je stjecatelj strana pravna osoba;

– u slučaju da podnositelja zahtjeva zastupa punomoćnik, potrebno je dostaviti punomoć u izvorniku ili ovjerenoj preslici;

– ako podnositelj zahtjeva nije odredio punomoćnika koji će ga zastupati, a nalazi se u inozemstvu, obvezan je odrediti opunomoćenika za primanje pismena s prebivalištem u RH.

Sve što smo do sada naveli u cilju ispunjavanja pretpostavki kojima stranac može steći pravo vlasništva u RH isključivo se odnosi na izgrađene objekte, odnosno građevinske parcele, a ne na poljoprivredno zemljište, šume i zaštićene dijelove prirode. Čl. 2 st. 2 Zakona o poljoprivrednom zemljištu propisano je da nositeljima prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu ne mogu biti strane fizičke i pravne osobe, osim ako međunarodnim ugovorom i posebnim propisom nije drugačije određeno. S obzirom na to da ni posebnim propisima ni međunarodnim ugovorom nije drugačije određeno, za sada stranim fizičkim i pravnim osobama nije moguće pravnim poslom stjecati pravo vlasništva na poljoprivrednom zemljištu u RH. Sukladno odredbama Ugovora o pristupanju RH Europskoj uniji, državljani članica Europske unije poljoprivredno zemljište ne mogu stjecati od dana pristupanja RH Europskoj uniji (1. srpnja 2013.) narednih sedam godina, uz mogućnost zabrane još tri godine.

U praksi se često pojavljuju slučajevi kada vlasnici žele raspolagati poljoprivrednim zemljištem i šumom u korist državljana Srbije. Takve situacije se premošćuju na način da se tom imovinom raspolaže oporučnim izjavama. Oporučni nasljednici koji su srpski državljani nakon donošenja rješenja o nasljeđivanju stječu pravo vlasništva uknjižbom rješenja o nasljeđivanju u zemljišne knjige, bez suglasnosti i uzajamnosti, i na poljoprivrednim zemljištem i na šumama, i to iz razloga što članak 48 Ustava RH jamči pravo nasljeđivanja.