Temeljem rješenja o nasljeđivanju imovine pokojnog djeda postali smo suvlasnici četiri katastarske čestice na kojima se nalaze sljedeći objekti: ugostiteljski lokal i stan, gospodarska zgrada i nova kuća s tri kata, sveukupne površine 400 m². Dva strica žele ostati u vlasništvu i posjedu svih tih nekretnina. Sudu su podnijeli prijedlog da se provede razvrgnuće suvlasništva na način da se mene i moje dvije sestre isplati. No mi ne želimo da se na taj način provede razvrgnuće suvlasništva, već da se dogovorimo da nam pripadne određeni samostalni dio. Može li sud donijeti odluku kojom se prihvaća njihov prijedlog, iako se mi tome protivimo?
– Dario K., Rijeka
Članak 51. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određuje da suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima. Članak 51. st. 3. određuje da suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog. Prema izloženom u vašem pitanju, a pozivajući se na odredbe Zakona o vlasništvu, možda možemo odmah zaključiti kako je prijedlog vaših stričeva o načinu vašeg izlaska iz suvlasničke zajednice samo njihova puka želja. Zakon od njih traži da učine vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan i objektivan razlog, a koji oni nemaju.
Sud nije ovlašten bez sporazuma stranaka naložiti diobu suvlasničke stvari isplatom, jer se dioba u slučaju kada se ne može postići sporazumom vrši odlukom suda. Članak 50. Zakona o vlasništvu određuje način sudskog razvrgnuća suvlasništva i to na način da se djeljive pokretne stvari dijele fizički, a nekretnine geometrijski. Ukoliko takva dioba nije moguća, a da se ne umanji vrijednost stvari, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos će se podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima. Ukoliko imate ideju na koji način se može fizički odnosno geometrijski razvrgnuti suvlasnička zajednica na nekretninama, svakako morate formalizirati i stilizirati vaš prijedlog i dostaviti ga sudu kako bi se o istom izjasnila i suprotna strana, a i sam sud ukoliko su ispunjeni uvjeti sukladno čl. 50. Zakona o vlasništvu koji određuje način sudskog razvrgnuća suvlasništva.
Prema tome, protivite se prijedlogu vaših stričeva koji žele da vas isplate u visini vrijednosti vaših suvlasničkih omjera, a što je suprotno vašim interesima i željama. Kod razvrgnuća suvlasništva najvažnije je postizanje dogovora svih suvlasnika kako bi temelj razvrgnuća bio potpisani sporazum i kako bi se u konačnici spriječila prodaja nekretnine na javnoj dražbi sukladno Ovršnom zakonu. To znači da nekretnina na drugom posljednjem ročištu javne dražbe može biti prodana do visine jedne trećine njezine utvrđene vrijednosti. Licitirati mogu i suvlasnici predmetne nekretnine, te mogu postati samostalni vlasnici ako daju najvišu ponudu. Ako suvlasnik bude najbolji ponuditelj, iznos njegove ponude bit će umanjen u omjeru njegovog suvlasničkog dijela. Ako nekretnina ne bude prodana nakon dva ročišta, postupak se obustavlja. Nemogućnost civilne diobe nekretnine ne sprečava suvlasnike da ponovno pokrenu postupak za razvrgnuće suvlasništva.
Ukoliko sudu možete predložiti realniji način podjele imovine, odnosno razvrgnuća suvlasništva, a koji će biti prihvatljiv i drugoj strani, to je svakako najbolje rješenje.
