Ugovor o zakupu

Share

Ugovor o zakupu regulira Zakon o obveznim odnosima (ZOO, od čl. 519 do 548, Narodne novine, 35/2005) na način da zakonodavac određuje da je ugovor o zakupu pravni posao po kojem se zakupodavac obvezuje dati stvar zakupcu na korištenje, a ovaj se obvezuje za to plaćati zakupninu (čl. 519 ZOO-a).

Zakupodavac mora stvar predati zakupcu u ispravnom stanju tako da ista stvar može poslužiti svrsi za koju je ugovor sklopljen. Zakupodavac je dužan za vrijeme trajanja zakupa stvar održavati i popravljati je ako treba. Zakupodavac je dužan zakupniku podmiriti troškove ako ih je ovaj učinio na stvari koja je u zakupu. Troškovi sitnih popravaka izazvanih redovitim korištenjem stvari, kao i troškovi samog korištenja padaju na teret zakupnika. O potrebi popravka zakupnik je dužan obavijestiti zakupodavca (čl. 522 ZOO-a).

Odgovornost

Ako potrebni popravci za dulje vrijeme zakupljene stvari ometaju korištenje stvari, zakupnik može raskinuti ugovor. On ima pravo na smanjenje zakupnine razmjerno ograničenju korištenja stvari zbog tih popravaka. Zakupodavac ne smije bez pristanka zakupnika činiti izmjene na stvari za  vrijeme trajanja zakupa, ako bi to ometalo njezino korištenje (čl. 524 ZOO-a). Zakupodavac odgovara zakupniku za sve nedostatke zakupljene stvari koje smetaju njezinom ugovorenom i redovitom korištenju, bez obzira je li znao za njih ili ne, te za nedostatke njezinih svojstava ili odlika predviđenih ugovorom ili pak prešutno. Manji nedostaci se ne uzimaju u obzir (čl. 525 ZOO-a). Zakupodavac ne odgovara zakupniku za nedostatke stvari koje su bile poznate ili su morale biti poznate u času sklapanja ugovora. Ipak, zakupodavac odgovara zakupniku za nedostatak zakupljene stvari koji mu je zbog krajnje nepažnje ostao nepoznat u slučaju ako je zakupodavac znao za taj nedostatak i namjerno propustio o njemu obavijestiti zakupnika (čl. 526 ZOO-a).

Zakupodavac odgovara zakupcu za sve materijalne nedostatke zakupljene stvari ako je tvrdio da ona nema nikakvih nedostataka. Ova odredba ugovora ne vrijedi ako je zakupodavac unaprijed znao za nedostatak i namjerno je propustio o njemu obavijestiti zakupnika ili je u pitanju kakav monopolski položaj zakupodavca (čl. 528 ZOO-a). I zakupnik ima obvezu. On je dužan obavijestiti zakupodavca bez odgađanja o svakom nedostatku zakupljene stvari za vrijeme trajanja zakupa, kao i o svakoj nepredviđenoj opasnosti koja u toku zakupa prijeti zakupljenoj stvari, kako bi zakupodavac mogao poduzeti potrebne mjere. Inače, ako ovako ne postupi zakupnik gubi pravo na moguću naknadu štete, ali je dužan zakupodavcu naknaditi nastalu štetu (čl. 529 ZOO-a).

Prava zakupnika

Ako u času ugovora zakupljena stvar ima neki nedostatak onda zakupnik može tražiti: a) sniženje zakupnine, b) raskid ugovora, c) otkloniti kvar na trošak zakupodavca. Odnosno, tražiti od zakupodavca otklanjanje nedostataka ili sniženje zakupnine. U svakom slučaju zakupnik ima pravo tražiti naknadu štete. Ovako će se postupiti i onda ako stvar poprimi nedostatke, koji nisu ranije postojali tokom trajanja zakupa, ako stvar u zakupu po običaju i ugovoru treba imati potrebna svojstva (čl. 530 ZOO-a). Ako neko treći ometa zakupnika u zakupu stvari ili mu oduzme stvar, zakupnik mora o tome obavijestiti zakupodavca. Ako se utvrdi da treći ima pravo na stvari koje isključujuju zakupodavca odnosno zakupnika od korištenja stvari, ugovor se raskida po samom zakonu, dok je zakupodavac dužan zakupniku naknaditi nastalu štetu. Ako pravo trećega samo ograničuje zakupnikovo pravo, ovaj može, po svom izboru: a) raskinuti ugovor, b) zahtijevati sniženje zakupnine, c) u svakom slučaju ima pravo i na naknadu štete (čl. 531 ZOO-a).

Kratko rečeno riječ je o sljedećem. Zakupnik je dužan: a) koristiti stvar kao dobar gospodarstvenik, odnosno dobar domaćin, b) dužan je plaćati zakupninu u rokovima određenim ugovorom ili zakonom, c) zakupnik je dužan čuvati stvar i nakon proteka roka istu vratiti zakupodavcu, i d) dužan je platiti štetu zakupodavcu ako je koristio stvar protivno ugovoru ili njezinoj namjeni, bez obzira da li je stvar koristio osobno ili preko treće osobe (čl. 532 do 536 ZOO-a). Zakupnik je dužan trpjeti otkaz ugovora o zakupu bez obzira na rok trajanja zakupa ako stvar koristi protivno ugovoru o zakupu ili ako zanemaruje održavanje stvari (čl. 533 ZOO-a). Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupnik ne plati zakupninu u roku od 15 dana pošto je pozvan da je plati.

Podzakup

Ako nije drugačije dogovoreno, zakupnik može stvar dati u podzakup ali samo ako se time ne nanosi šteta zakupodavcu. Zakupnik jamči zakupodavcu da će podzakupnik koristiti stvar prema ugovoru o zakupu. Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako je zakupljena stvar dana u podzakup bez njegovog dopuštenja. Još nešto važno. Zakupodavac može radi naplate svojih tražbina od zakupnika, koje su nastale iz zakupa, zahtijevati neposredno od podzakupnika isplatu iznosa koji ovaj duguje zakupniku po osnovi podzakupa (čl. 538 i 539 ZOO-a). Podzakup prestaje u svakom slučaju kad prestaje zakup (čl. 540 ZOO-a).

Ako zakupodavac otuđi stvar predanu u zakup, pribavitelj stvari stupa na mjesto zakupodavca te potom prava i obveze iz zakupa prelaze na pribavitelja. Pribavitelj ne može tražiti od zakupnika predaju stvari prije protoka vremena za koje je zakup ugovoren. Ako nema roka ranije ugovorenog, onda pribavitelj mora čekati istek otkaznog roka. Pravo na zakupninu pripada pribavitelju počev od prvog idućeg roka nakon pribavljenja stvari. Zakupnik mora zakupninu isplaćivati samo pribavitelju.

Ugovor o zakupu sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom vremena. Ako je ugovor sklopljen na određeno vrijeme i ako ono istekne, a zakupnik nastavi koristiti stvar, pri čemu se zakupodavac tome ne protivi, ugovor je prešutno obnovljen (čl. 346 ZOO-a). Ako nije određeno vrijeme trajanja zakupa tada ugovor prestaje otkazom uz otkazni rok. Otkazni rok iznosi 8 dana i ne smije se dati u nevrijeme. Ako su zakupljene stvari opasne ugovor se može otkazati bez davanja otkaznog roka. To može učiniti zakupnik sukladno čl. 547 ZOO-a. Zakup prestaje i onda ako zakupljena stvar propadne događajem više sile (čl. 548 ZOO-a). Djelomično oštećenje stvari omogućava raskid ugovora ali i ostanak u zakupu uz sniženje zakupnine.

U slučaju smrti zakupnika ili zakupodavca zakup se nastavlja s njihovim nasljednicima ako nije drugačije ugovoreno (čl. 549 ZOO-a). Ako zbog otuđenja stvari, prava i obveze zakupodavca prijeđu na pribavitelja te stvari, zakupnik može otkazati ugovor uz poštovanje otkaznih rokova (čl. 544 ZOO-a). Ovo je ono što treba znati o zakupu. U zakup se često daju zemljište, lovišta, ribnjaci i sl. Naravno, na kraju treba kazati da postoji još jedan propis (Zakon o zakupu poslovnih prostorija) kao poseban propis te ga se ne smije poistovjećivati sa spomenutim odredbama ugovora o zakupu.

Vrhovni sud kaže: «Pravo vlasništva zakupodavca na stvari koja se daje u zakup nije uvjet valjanosti ugovora o zakupu. Naprotiv, iz odredbe čl. 586 ZOO-a jasno proizlazi da zakupodavac može biti i osoba koja nije vlasnik stvari.» (Presuda br. Rev-663/98)

Share