Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama (Narodne novine, br. 60/2011) izazvao je veliko zanimanje osoba različitog  profesionalnog okvira u području uprave, stručnih inženjerskih i pravnih tvrtki, sudova i jedinica lokalne uprave, te brojnih građana.

Radi toga treba iz tog propisa akcentirati nekoliko važnih sastavnica.

Što je nezakonito izgrđena zgrada? Ako je izgrađena bez, odnosno protivno aktu kojim se odobrava građenje u razdoblju od 15. veljače 1968. do 21. lipnja 2011. godine. Ako su ili je evidentirana na digitalnoj ortofoto karti u mjerilu 1:5000 Državne geodetske uprave na temelju aero-fotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske od 21. lipnja 2011. godine. Ako su im izvedeni svi građevinski i drugi radovi ili su im izvedeni svi grubi konstruktivni građevinski radovi s ili bez krovišta, uz uvjet da su glede namjene, veličine i smještaja na čestici izgrađene u skladu s prostornim planom, koji je vrijedio na dan stupanja na snagu Zakona. Ako nisu zgrade na koje se Zakon ne odnosi.

Što se ne može legalizirati?

Tu su dvije kategorije nezakonito izgrađenih zgrada. U prvu ulaze one koje su glede namjene, veličine i smještaja na čestici u skladu s prostornim planom koji je na snazi od 10. kolovoza 2011. godine. U drugu grupu ulaze one zgrade koje nisu glede namjene, veličine i smještaja u skladu s prostornim planom koji vrijedi na dan stupanja na snagu Zakona odnosno 10. kolovoza 2011. godine. To su osnovne postavke zakonodavca.

Zgrada je zatvorena i/ili natkrivena građevina namijenjena boravku ljudi odnosno smještaja životinja, biljaka i stvari. Zgradom se ne smatra slijedom toga pojedinačna građevina unutar sustava infrastrukturne građevine. Kao npr. trafostanice, pothodnik, mostovi i sl. Zakon se ne primjenjuje na infrastrukturne građevine odnosno pojedinačne građevine unutar tog sustava.

Zgrade poljoprivrednog ili obiteljskog gospodarstva iznimno se mogu legalizirati iako su nezakonito izgrađene na površinama izvan građevinskog područja u zaštićenom obalnom području mora u pojasu od 70 m, te na poljoprivrednom zemljištu kategorije: a) osobito vrijedno obradivo (P1) i vrijedno obradivo (P2) zemljište, ali uz uvjet da je podnositelj zahtjeva dokazao da ih je stalno koristio za tu svrhu prije 21. lipnja 2011. godine, a što podrazumijeva da je do tog dana imao registrirano «poljoprivredno gospodarstvo» ili pak «obiteljsko poljoprivredno gospodarstvo» bilo u kojem obliku registracije. Ovo je iznimka.

Broj etaža

Na nezakonito izgrađenoj zgradi izgrađenoj protivno prostornom planu mogu biti ozakonjene najviše dvije etaže od kojih je druga potkrovlje. Treba spomenuti da zakonodavac ovakvu odredbu iz čl. 4 st. 3 Zakona ublažava slijedećim riječima «osim ako odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave nije određen veći broj etaža». Znači, dakle, da jedinica lokalne samouprave može donijeti odluku o legalizaciji zgrade koja ima više od dvije etaže. Ne donese li jedinica lokalne samouprave takvu odluku u roku od 60 dana računajući od dana stupanja na snagu Uredbe o naknadi za zadržavanje nezakonito izgrađenih zgrada u prostoru (Narodne novine br. 101/11) odnosno do 15. studenog 2011. godine tada će se moći na nezakonito izgrađenoj zgradi ozakoniti najviše dvije etaže od kojih je jedna potkrovlje što je više od onoga predviđenog prostornim planom. Dakle, da bude jasno ako je dopušten broj etaža tri, tada će se moći ozakoniti najviše pet etaža od kojih je zadnja etaža potkrovlje, ako je dopušten broj etaža nula, tada će se moći ozakoniti najviše dvije etaže (P + Pk).

Što možemo legalizirati?

Treba kazati da je ovo pitanje svih pitanja te ukoliko su ispunjene sve pretpostavke, svi uvjeti, rješenjem o izvedenom stanju, moguće je ozakoniti:

• nezakonito izgrađenu zgradu koja se nalazi u građevinskom području na kojoj su izvedeni svi grubi konstruktivni građevinski radovi bez krovišta, ako se gradi u skladu s prostornim planom;
• nezakonito izgrađenu zgradu unutar građevinskog područja koja je izgrađena nakon 1968, a za koje se zbog, npr. udaljenosti od prometnica protivno važećem prostornom planu, ne može dobiti rješenje o građenju na temelju ZPUG-a;
• namjenu zgrade koja je suprotna aktu za građenje na temelju koje je izgrađena, budući da se prema odredbi čl. 2 st. 1 Zakona može ozakoniti rekonstruirani dio postojeće zgrade, izgrađen bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu, jer prema ZPUG-u promjena namjene jest rekonstrukcija;
• poslovne prostore u funkciji izvedene protivno namjeni, jer je prema građevnoj dozvoli namjena bila stambena;
• prenamjenjene prostore bez akta kojim se odobrava građenje i protivno namjeni, unutar postojećeg gabarita te zgrade;
• nezakonito izvedene prenamjene prostora bez obzira na to je li bilo građevinskih radova;
• tehnički podrum kojim je promijenjena namjena u stambeni prostor;
• uređene poslovne prostore za koje je izdana građevinska dozvola u rohbau izvedbi, a privedeni su namjeni bez akta gradnje;
• zgradu stambene namjene izvan građevinskog područja naselja, ako su ispunjeni propisani uvjeti;
• stambeno poslovnu zgradu u zoni stambene namjene (S) s više od 50% poslovnog prostora koji ne ometa stanovanje (npr. za ljekarne, fizioterapeute, stomatološke ordinacije, javno bilježničke urede, i sl.);
• nezakonito izgrađenu zgradu koja se nalazi izvan građevinskog područja i izvan pojasa od 70 m od obalne crte, bez obzira na to što je čestica površine od 4.000 m² na kojoj se nalazi ta zgrada, unutar tog pojasa, odnosno da je nije moguće legalizirati;
• nezakonito izgrađenu zgradu na kojoj su izvedeni svi grubi građevinski radovi ako glede namjene, veličine i smještaja nije u skladu s prostornim planom;
• zgradu izgrađenu izvan granica građevinskog područja koja nije u skladu s prostornim planom glede namjene, ako nije dovršena i nije primjerena za upotrebu, odnosno ako su joj izvedeni samo grubi konstruktivni građevinski radovi bez krovišta;
• stambenu zgradu izgrađenu izvan građevinskog područja koja je u fazi grube gradnje, dok vlasnik takve zgrade može nakon 21. lipnja 2011. dovršiti obrtničke i instalaterske radove bez akta kojim se odobrava građenje;
• jednu funkcionalnu jedinicu kao npr. lokal, stan u zgradi koja nema akt za građenje;
• dio zgrade koji pripada jednom etažnom vlasniku kojeg je sam nezakonito izgradio, budući da se, sukladno čl. 6 st. 1 Zakona, rješenje o izvedenom stanju donosi za nezakonito izgrađenu zgradu i ne može obuhvatiti dio, odnosno samo dio zgrade, bez ostalih bespravno dograđenih dijelova drugih vlasnika;
• zatim, na kraju, samo jednu zatvorenu lođu koju vlasnik namjerava ozakoniti, a nalazi se u neboderima kojima su na različitim dijelovima (etažama) zatvorene i prenamijenjene lođe, a u podrumima izvršene nezakonite promjene.

Kada se Zakon ne primjenjuje

Zakon se ne primjenjuje u sljedećim slučajevima:

• u prostoru zaštićenih vrijednosti i površina kao npr. zona sanitarne zaštite, zaštite vode za piće, arheoloških nalazišta, spomenika prirode, rezervata, pomorskog i vodnog dobra i sl. (prostora upisanih u Listu svjetske baštine i dr.);
• na površine izvan građevinskog područja u zaštićenom obalnom pojasu mora do 70 m, osim ako je zgrada izgrađena isključivo za stambene potrebe i za zgrade poljoprivrednog i obiteljskog gospodarstva ali podnositelj zahtjeva mora dokazati da ih stalno koristi za te svrhe prije 21. lipnja 2011. godine;
• na objekte (zgrade) unutar koridora prometnica, elektroničkih komunikacijskih, energetskih i vodnih građevina od važnosti za Republiku Hrvatsku, kao i za jedinice lokalne uprave (regionalne samouprave);
• na sklopove kao što su kućice, kontejneri, barake i slično koji su izgrađeni od materijala kojim se ne osigurava dugotrajnost i sigurnost korištenja;
• na zgrade koje se nalaze na postojećoj površini javne namjene (parkovi, parkirališta, i sl.);
• na spomenike kulture koji su označeni kao pojedinačno kulturno dobro ako su rekonstruirani odnosno nezakonito izgrađeni jer ti objekti ostaju pod zaštitom prema propisima koji su vrijedili do dana stupanja na snagu Zakona;
• na zgrade koje se nalaze unutar parka prirode, kad se ne mogu smatrati zgradom izgrađenom unutar tradicijske naseobine. To zato što se u smislu ZPUG-a tradicijska naseobina ne smatra građevinskim područjem, već se smatra zonom, odnosno prostornom cjelinom na etnološkom lokalitetu, koja je izgrađena tradicijskim građevinskim sklopovima i elementima, ponajprije za povremeno korištenje. Ovo sve u skladu s odredbama čl. 5 Zakona o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama.

Zahtjev za legalizaciju se podnosi tijelu lokalne uprave nadležnom za obavljanje poslova izdavanja akata za predaju dokumentacije prostornog uređenja i gradnju (urbanizam) uz dokumentaciju (geodetski elaborat, uvjerenje o prebivalištu, dokaz o vlasništvu i sl.) a sve prema čl. 6 i 8 Zakona.

Na kraju treba kazati još i to, da se zahtjevi za legalizaciju mogu podnijeti sve do 31.prosinca 2012. Zahtjevi podneseni nakon tog roka bit će odbačeni.