Zbog čestih sudskih sporova i zakonitog poslovanja stranaka postoji razlog da se pojedine zakonske odredbe posebice istaknu.

Pod poslovnim prostorom smatraju se poslovne zgrade, poslovne prostorije, garaže i garažna mjesta (čl. 2 Zakona o zakupu poslovnog prostora, N. N. br. 91/96). Zakup poslovnog prostora zasniva se ugovorom o zakupu koji mora biti sastavljen u pisanom obliku jer će u protivnom biti pravno ništavan. Takvim ugovorom obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor na korištenje, dok se zakupnik obvezuje platiti zato ugovorenu zakupninu. U grubo, ugovor o zakupu treba sadržavati imena stranaka, podatke o poslovnom prostoru, naziv djelatnosti, odredbe o korištenju zajedničkih prostorija, rok predaje prostora zakupniku, vrijeme ne koje je ugovor sklopljen, iznos zakupnine i rokovi plaćanja, te odredbe o prestanku ugovora, posebno podrobnije podatke o otkazu i rokovima, kao i mjesto i vrijeme sklapanja ugovora (čl. 5).

Prava i obveze

Zakupodavac je dužan predati poslovni prostor zakupniku  te održavati poslovni prostor u stanju prikladnom za obavljanje djelatnosti određene ugovorom (čl. 9). Prilikom primopredaje, o stanju poslovnog prostora sastavlja se zapisnik. Ako nije utvrđeno zapisnikom stanje poslovnog prostora, smatra se da je zakupnik primio prostor u ispravnom stanju. Ako zakupodavac ne preda prostor u ispravnom stanju, zakupnik ima pravo raskinuti ugovor, a može tražiti i sniženje zakupnine ili na teret zakupodavca sam urediti prostor, ali ima pravo i na naknadu moguće štete (čl. 12). Za vrijeme trajanja zakupa zakupodavac ima pravo izvršiti radove u svrhu uređenja prostora, ali uz obvezu da tri mjeseca ranije pisanim putem o tome obavijesti zakupnika.

Zakupnik ne smije bez suglasnosti zakupodavca činiti preinake poslovnog prostora (konstrukcija, površina, raspored, namjena te vanjski izgled i sl.). Zakupodavac ima pravo tražiti raskid ugovora ako zakupnik protivno volji zakupodavca postupa protivno. Pri tome treba reći  da je zakupnik dužan plaćati zakupninu prema ugovoru ili mjesečno unaprijed a najkasnije do petog u mjesecu. Zakupnik mora plaćati i naknadu  za održavanje zajedničkih uređaja i usluga u zgradi, ako nije drugačije ugovoreno (struja, voda, čišćenje i sl.). Zakupnik snosi i tekuće troškove održavanja poslovnog prostora kao što su sitni popravci, krečenja i sl. kao i troškove popravka štete nastale u prostoru koje je sam prouzročio (čl. 19).

Zakupnik nema pravo dati poslovni prostor ili njegov dio u podzakup, ako nije drugačije ugovoreno. Nakon prestanka ugovora o zakupu zakupnik ima dužnost predati zakupodavcu poslovni prostor u stanju u kakvom ga je primio, ako nije drugačije ugovoreno. Zakupnik ima pravo odnijeti uređaje koje je ugradio u poslovni prostor, ako se time ne oštećuje poslovni prostor (čl. 22).

Ugovor o zakupu prestaje protokom vremena na koji je zaključen. Važno je reći i treba sugerirati da ako se ugovor o zakupu sačini kao ovršna isprava u smislu Zakona o javnom bilježništvu, N. N. br. 78/93, ovrha se provodi neposredno na temelju ugovora o zakupu bez utuženja i sudskog spora. To je prednost solemnizacije  i sastavljanja ugovora u javnobilježničkoj formi. Ovo vrijedi za slučaj ispražnjenja poslovnog prostora, ali i za plaćanje zakupnine. Ovo je efikasan način ispražnjenja poslovnog prostora bez tužbe, bez suđenja, bez dokazivanja i sličnih nedaća koje slijede iz neefikasnih, često korumpiranih i nesposobnih sudova. Dakle, ovrha a ne dugotrajno suđenje.

Otkazni rok

Ako je ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na određeno vrijeme, on prestaje otkazom a ne raskidom. Ako je sklopljen na neodređeno vrijeme, ne može prestati, na osnovi otkaza, prije isteka jedne godine (čl. 24). Tu treba reći da ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na neodređeno vrijeme na osnovi otkaza prestaje danom isteka otkaznog roka određenog ugovorom. Otkazni rok je vrijeme između dana dostave otkaza protivnoj strani i dana kada prestaje zakup. Ako nije ugovorom određeno, otkazni rok traje tri mjeseca. Otkaz se može dati samo prvog ili petnaestog u mjesecu (čl. 25). Ugovor o zakupu poslovnog prostora sklopljen na neodređeno vrijeme otkazuje se pisanim otkazom koji se dostavlja poštom preporučeno ili otkazom putem javnog bilježnika. Bilježnik o priopćenom otkazu sastavlja zapisnik i dostavlja protivnoj strani te poduzima druge radnje sukladno propisima. Ako se druga strana ne protivi otkazu i potpiše o tome izjavu onda rečeni zapisnik ima snagu ovršne isprave (čl. 26).

Zakupodavac može otkazati ugovor u svako doba ako: a) zakupac koristi poslovni prostor protivno ugovoru ili korištenjem nanosi štetu, b) zakupac ne plati zakupninu u roku 15 dana od dana primitka pisane obavijesti, c) te ako zakupodavac zbog razloga za koje on nije odgovoran ne može koristiti poslovni prostor u kojem je obavljao svoju djelatnost, pa zbog toga namjerava koristiti prostor koji drži zakupnik (čl. 27). Zakupnik može otkazati ugovor u svako vrijeme, bez obzira na odredbe ugovora, ako zakupodavac u primjerenom roku koji mu je postavljen ne dovede poslovni prostor u stanje u kojem ga je dužan predati (čl. 28). Inače, opća je odredba da svaka strana može ugovor o zakupu poslovnog prostora otkazati u svako doba, ako druga ugovorna strana ne izvršava svoje obveze utvrđene ugovorom ili Zakonom o zakupu poslovnog prostora.

Kod predaje poslovnog prostora sastavlja se zapisnik o stanju u kojem se nalazi poslovni prostor. Ako zapisnik nije sastavljen smatra se da je poslovni prostor predan u ispravnom stanju (čl. 30).

Zakup ne prestaje kada treća osoba kupnjom ili prodajom ili po drugoj osnovi stekne od zakupodavca poslovni prostor. Treća osoba stupa u prava i obveze zakupodavca. Ratio legis (zakonski razlog) je osiguravanje pravnog kontinuiteta. Ni u slučaju smrti, odnosno promjenom pravnog položaja zakupnika, ne prestaje zakup. Nasljednici, odnosno pravni slijednici stupaju u prava i obveze zakupnika (čl. 31 i 32). Za rješavanje sporova između zakupodavca i zakupnika nadležan je sud (čl. 33).

Ugovor o zakupu poslovnog prostora važna je pravna tvorevina kojom se reguliraju pravni odnosi između građana s osnova korištenja poslovnog prostora u gospodarsko ekonomskim odnosima, stjecanju dobiti i intenziviranju prometa dobara i usluga.

Nešto iz sudske prakse: «Smrću jedne ugovorne strane ugovor o zakupu poslovnih prostorija ne prestaje.» (VSSRH, odluka rev-2222/82).